כמה הון עצמי באמת צריך לדירה
לא 25%. הסכום האמיתי כולל מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות ומעבר — כולם במזומן, כולם לא ניתנים למימון במשכנתא.
סך המזומן שצריך להיות לכם
662,234 ₪
שהם 30.1% ממחיר הדירה
מקדמה
550,000 ₪
משכנתא
1,650,000 ₪
מעבר למקדמה, צריך עוד 112,234 ₪ במזומן
העלויות האלה לא ניתנות למימון במשכנתא — הן משולמות מהכיס, חלקן עוד לפני שמקבלים את המפתח. זה הפער שהכי הרבה עסקאות נתקעות בגללו.
פירוט העלויות הנלוות
טווח סביר: 12,980 ₪ – 25,960 ₪
טווח סביר: 25,960 ₪ – 51,920 ₪
טווח סביר: 900 ₪ – 2,500 ₪
טווח סביר: 800 ₪ – 2,500 ₪
טווח סביר: 15,000 ₪ – 60,000 ₪
ההון שיש לכם לא מגיע לסכום הזה?
זה המצב של רוב הרוכשים, וזו לא סיבה לוותר. יש כמה מסלולים להשלמת הפער — לכל אחד מחיר וסיכון משלו, ואנחנו מציגים אותם לפני שמחליטים.
חשוב להבין מה המספרים האלה
הנתונים המוצגים הם הערכה כללית בלבד ואינם מהווים אישור עקרוני, התחייבות למתן אשראי, הצעה לקבלת אשראי או ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. תנאי המימון בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הלקוח, למדיניות החיתום שלו ולהוראות בנק ישראל, ועשויים להיות שונים מהותית מההערכות כאן.
החישוב מבוסס על הנחת ריבית להמחשה ועל שיעורי מס ועלויות נלוות הנכונים למועד עדכון האתר. שיעורי מס רכישה מתעדכנים מדי שנה.
שאלות על הון עצמי
שמעתי שצריך 25% הון עצמי. למה המחשבון מראה יותר?
כי 25% זה רק המקדמה. מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, אגרות ופתיחת תיק משכנתא משולמים במזומן ואינם ניתנים למימון במשכנתא. בדירה יחידה בטווח המחירים הנפוץ מדובר בתוספת של עשרות אלפי שקלים; בדירה להשקעה, שבה מס הרכישה מתחיל ב-8% מהשקל הראשון, מדובר במאות אלפים. זה הפער שהכי הרבה עסקאות נתקעות בגללו.
מה נחשב הון עצמי מבחינת הבנק?
כסף נזיל שאפשר להוכיח את מקורו: חסכונות בבנק, פיקדונות, קרן השתלמות נזילה, קופת גמל להשקעה, ותמורה ממכירת נכס. מתנה מההורים נחשבת, אבל הבנק ידרוש מכתב מתנה חתום והוכחה למקור הכסף. מה שלא נחשב: הלוואה שנלקחה כדי לשמש כהון עצמי. בנקים בודקים את זה, וגילוי בדיעבד עלול לבטל את אישור המשכנתא.
מתי בדיוק משלמים כל אחת מהעלויות?
לא הכל באותו יום, וזה משנה לתכנון התזרים. דמי תיווך ומקדמה ראשונה משולמים בדרך כלל סמוך לחתימת החוזה. מס רכישה משולם תוך פרק זמן קבוע ממועד העסקה. שכר טרחת עורך דין נפרס לרוב לשניים. שמאות משולמת בשלב בקשת המשכנתא. עלויות המעבר והריהוט מגיעות בסוף. מי שמתכנן רק את הסכום הכולל בלי לוח הזמנים עלול למצוא את עצמו עם הכסף הנכון בעיתוי הלא נכון.
אפשר לממן את מס הרכישה במשכנתא?
לא באופן ישיר. המשכנתא ניתנת כאחוז משווי הנכס, ולא כנגד ההוצאות שסביבו. בפועל, מי שלוקח משכנתא מקסימלית ומשתמש בהון שנותר לתשלום המס מגיע לאותה תוצאה — אבל זה מקטין את המרווח ומעלה את ההחזר החודשי. חשוב לחשב את זה מראש ולא לגלות באמצע.
ההון שיש לכם לא מגיע למספר הזה?
זה המצב של רוב הרוכשים. יש כמה מסלולים אמיתיים להשלמת הפער — וגם כמה שמוצעים בשוק וכדאי להתרחק מהם. נעבור על שניהם.
8 שאלות קצרות · ללא עלות וללא התחייבות · אנחנו לא מוכרים לכם משכנתא בשיחה הראשונה