השאלה ׳כמה הון עצמי צריך׳ מקבלת כמעט תמיד את אותה תשובה: 25%. התשובה הזו נכונה לגבי המקדמה בלבד, והיא הסיבה שזוגות רבים מגלים בשלב מאוחר מדי שחסרים להם עשרות אלפי שקלים. הסכום שצריך להיות בחשבון גבוה יותר, והפער ידוע מראש וניתן לחישוב.
מה נחשב הון עצמי מבחינת הבנק
- חסכונות ופיקדונות. הכי פשוט להוכיח — הכסף נמצא בחשבון ויש לו היסטוריה.
- קרן השתלמות נזילה וקופת גמל להשקעה. נחשבות במלואן, בכפוף לאישור נזילות.
- תמורה ממכירת נכס. נחשבת, אבל התזמון קריטי — צריך שהכסף יהיה זמין במועד הנכון.
- מתנה מבני משפחה. נחשבת, בכפוף למכתב מתנה חתום ולהוכחת מקור הכסף אצל הנותנים.
- פיצויי פיטורין ותגמולים שהשתחררו. נחשבים, עם אסמכתאות.
כל מה שיוצא מהכיס — לא רק המקדמה
הרכיבים הבאים משולמים במזומן ואינם ניתנים למימון במשכנתא. מחשבון ההון העצמי מחשב את הסכום המדויק לפי מחיר הדירה וסוג הרכישה שלכם.
סך המזומן שצריך להיות לכם
662,234 ₪
שהם 30.1% ממחיר הדירה
מקדמה
550,000 ₪
משכנתא
1,650,000 ₪
מעבר למקדמה, צריך עוד 112,234 ₪ במזומן
העלויות האלה לא ניתנות למימון במשכנתא — הן משולמות מהכיס, חלקן עוד לפני שמקבלים את המפתח. זה הפער שהכי הרבה עסקאות נתקעות בגללו.
פירוט העלויות הנלוות
טווח סביר: 12,980 ₪ – 25,960 ₪
טווח סביר: 25,960 ₪ – 51,920 ₪
טווח סביר: 900 ₪ – 2,500 ₪
טווח סביר: 800 ₪ – 2,500 ₪
טווח סביר: 15,000 ₪ – 60,000 ₪
ההון שיש לכם לא מגיע לסכום הזה?
זה המצב של רוב הרוכשים, וזו לא סיבה לוותר. יש כמה מסלולים להשלמת הפער — לכל אחד מחיר וסיכון משלו, ואנחנו מציגים אותם לפני שמחליטים.
חשוב להבין מה המספרים האלה
הנתונים המוצגים הם הערכה כללית בלבד ואינם מהווים אישור עקרוני, התחייבות למתן אשראי, הצעה לקבלת אשראי או ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. תנאי המימון בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הלקוח, למדיניות החיתום שלו ולהוראות בנק ישראל, ועשויים להיות שונים מהותית מההערכות כאן.
החישוב מבוסס על הנחת ריבית להמחשה ועל שיעורי מס ועלויות נלוות הנכונים למועד עדכון האתר. שיעורי מס רכישה מתעדכנים מדי שנה.
מתי משלמים כל רכיב
לא הכל באותו יום, וזה משנה לתכנון התזרים. מי שמתכנן רק את הסכום הכולל בלי לוח הזמנים עלול למצוא את עצמו עם הסכום הנכון בעיתוי הלא נכון — וזה מספיק כדי להפיל עסקה.
בחתימת החוזה
מקדמה ראשונה (בדרך כלל 10%–15% ממחיר העסקה), דמי תיווך, ומחצית משכר טרחת עורך הדין.
תוך פרק זמן קבוע ממועד העסקה
מס רכישה. איחור גורר ריבית והצמדה, ולכן זה תשלום שאסור לדחוק.
בשלב בקשת המשכנתא
שמאות, פתיחת תיק ואגרות רישום.
במסירה
יתרת התמורה, יתרת שכר הטרחה, וכל התאמה שסוכמה.
אחרי הכניסה
מעבר, ריהוט והתאמות. הרכיב הכי משתנה ברשימה, וגם זה שהכי קל לצמצם בהתחלה.
שאלות ותשובות
האם אפשר לקבל משכנתא של 100%?
לא. הוראות בנק ישראל קובעות תקרת מימון של 75% בדירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה נוספת, ואין גוף בנקאי שרשאי לחרוג מהן. כל הצעה שמבטיחה ׳100% מימון׳ מתייחסת בפועל לשילוב של משכנתא בנקאית עם הלוואה נוספת ממקור אחר — ולזו יש ריבית גבוהה משמעותית ותנאים שונים. חשוב להבין את המבנה המלא לפני שמתחייבים, ולא רק את הכותרת.
כמה זמן צריך שהכסף יישב בחשבון?
אין דרישה פורמלית לתקופה מסוימת, אבל הבנק בוחן את מקור הכסף. סכום גדול שנכנס לחשבון סמוך להגשת הבקשה יעורר שאלה, ותצטרכו להסביר מאיפה הוא הגיע — מכירת רכב, מימוש השקעה, מתנה. ההסבר צריך להיות מגובה במסמכים. ככל שהכסף נמצא בחשבון זמן רב יותר, הבדיקה פשוטה יותר.
אני קונה מקבלן. זה משנה את ההון שצריך?
כן, ולטובה מבחינת התזרים. בעסקאות קבלן התשלומים נפרסים לאורך תקופת הבנייה לפי לוח התשלומים בחוזה, ובעסקאות מסוג 20/80 נדרש בחתימה רק חלק מההון. בנוסף, ברכישה ישירה מקבלן בדרך כלל אין דמי תיווך. מנגד, יש חשיפה להצמדה למדד תשומות הבנייה ולשינויי ריבית בין החתימה למסירה — כך שהסכום הכולל לא בהכרח נמוך יותר, הוא רק מתפרס אחרת.
מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה ששילמתי?
זה תרחיש נפוץ ששווה להיערך אליו. הבנק מחשב את אחוז המימון מול הערכת השמאי ולא מול מחיר העסקה. אם קניתם ב-2.2 מיליון והשמאי העריך ב-2 מיליון, המשכנתא תחושב מ-2 מיליון — והפער של 200 אלף נופל כולו על ההון העצמי שלכם. לכן כדאי לבדוק את סבירות המחיר לפני החתימה, ולא אחריה.